Imóvel para moradia – algumas considerações
Vinícius Pires de Souza, CFP®
No primeiro trimestre de 2021, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), houve um desembolso recorde de financiamentos imobiliários, chegando ao montante de R$ 43,1 bilhões, volume 113% maior do que o do mesmo período no ano passado.
Os principais fatores para aumento do crédito imobiliário, neste período de pandemia, foram as reduções das taxas de juros para o financiamento imobiliário nas linhas prefixadas + TR – principal modalidade ofertada no mercado brasileiro – e o aumento na oferta de novos imóveis, principalmente nos grandes centros urbanos.
Em setembro de 2019, as taxas praticadas nos principais bancos no Brasil, na modalidade de SFH (Sistema Financeiro da Habitação), estavam entre 7,5% a.a. e 9,8% a.a. + TR. Hoje, as taxas flutuam entre 6,0% a.a. e 9,5% a.a. + TR na modalidade prefixada. A TR encontra-se zerada desde setembro/2017.
O SFH admite financiamentos de imóveis residenciais até o valor de R$ 1,5 milhão, possibilidade de amortização pela SAC e Price e o emprego do FGTS como entrada, amortização/diminuição das parcelas e/ou quitação total do contrato. Retomaremos a utilização do FGTS mais adiante.
Hoje, para uma família adquirir um imóvel de R$ 600 mil através de um financiamento, com prazo de 360 meses e taxa de 6,5% a.a., ela precisará de uma entrada de, no mínimo, R$ 120 mil, financiamento de R$ 480 mil e uma renda familiar bruta de R$ 13.500,00. A parcela inicial no sistema SAC ficaria, aproximadamente, em R$ 4.000,00, já com os seguros habitacional e prestamista incluídos. Nessa simulação, utilizamos o valor da parcela em 30% da renda bruta familiar.
Entretanto, essa janela de oportunidade para a aquisição de um imóvel, nessas condições mais favoráveis, pode estar chegando ao fim. Basicamente por dois fatores:
O primeiro é a elevação da taxa básica de juros. Os bancos já começaram a repassar, ao menos em parte, essa elevação do custo de capital para os novos contratos de financiamento imobiliário. Um aumento de 0,25% a.a. na taxa de juros de financiamento fará com que a parcela inicial aumente em R$ 100,00 aproximadamente. A renda familiar exigida passaria a ser de R$ 13.850,00.
Caso o cliente decida não amortizar parcialmente o financiamento durante a vigência do contrato, pagando as parcelas nas datas pactuadas, o custo final do financiamento imobiliário, por conta desse aumento de 0,25% a.a. na taxa de juros, será de R$ 17.000,00.
O segundo fator de risco é a elevação dos custos da construção civil. O Índice Nacional da Construção Civil (INCC), medido pela Fundação Getúlio Vargas, subiu 9,73% entre janeiro e junho deste ano, enquanto o preço médio dos imóveis, segundo a FIPE/ZAP, acumula uma alta de 6,05% no mesmo período. Caso os custos da construção civil continuem a subir nos próximos meses, os preços dos imóveis tendem a acompanhar o custo mais elevado da construção.
A utilização do FGTS, caso o cliente o possua, é uma importante estratégia para a aquisição e posterior amortização do financiamento imobiliário. Ele pode ser um aliado na gestão do fluxo de caixa da família.
Hoje, o rendimento do FGTS está em 3% + TR a.a. Adicionalmente, o Conselho Curador do FGTS tem distribuído parte dos lucros do ano anterior aos cotistas do FGTS. Em 17/08/2021, o valor distribuído aos cotistas foi de R$ 8,12 bilhões de reais, o que representou um repasse de 96% do lucro auferido pelo fundo em 2020. Isso fez com que quem tinha saldo em 31/12/2020 recebesse um acréscimo em suas contas do FGTS, totalizando um rendimento de 4,92% no ano passado. O rendimento do FGTS é inferior aos juros cobrados nas modalidades de financiamento imobiliário, o que torna atrativo utilizá-lo nas possibilidades apresentadas abaixo.
O FGTS pode ser utilizado como entrada, amortização e liquidação do financiamento imobiliário caso o financiamento tenha sido assinado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O cliente pode escolher as seguintes opções:
(1) Amortização do saldo devedor com redução da parcela e manutenção do prazo inicial do financiamento;
(2) Amortização de saldo devedor com redução do prazo do financiamento;
(3) Utilização do saldo do FGTS para diminuir em até 80% o valor das prestações do financiamento imobiliário em 12 meses consecutivos;
(4) Utilização do saldo do fundo para liquidação do financiamento imobiliário.
Nos dois primeiros casos, o cliente pode utilizar o FGTS a cada 24 meses após a última utilização. No terceiro, o cliente pode utilizá-lo a cada 12 meses.
Há algumas regras para a utilização do FGTS no financiamento:
(1) O valor da avaliação do imóvel deve ser de até R$ 1.500.000,00 para todos os estados brasileiros;
(2) O imóvel deve ser residencial urbano;
(3) O imóvel deve se destinar à moradia do titular;
(4) O imóvel não pode ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior nos três anos anteriores contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel;
(5) É preciso que o comprador tenha no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes;
(6) O comprador não pode possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em qualquer parte do país;
(7) O comprador não pode ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município de sua atual residência ou onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana.
Segundo o relatório FIPE/ZAP de maio/2021, a média ponderada do custo da locação dos imóveis nas 25 cidades pesquisadas estava em 4,66% a.a. sobre o valor do imóvel. O custo médio do aluguel inicial seria de R$ 2.350,00, aproximadamente, para a locação de um imóvel no valor de R$ 600 mil. O valor do aluguel é R$ 1.650,00 menor que a parcela inicial do financiamento simulado no primeiro caso.
Analisando os dados dos preços dos imóveis entre janeiro/2017 e junho/2021, os imóveis valorizaram, em média, 21,79% no país, enquanto os aluguéis tiveram uma alta de 9,26% entre janeiro/2017 e maio/2021. Os valores estão abaixo do IGP-M acumulado – principal índice de referência para o reajuste dos contratos –, que foi de 62,67% no período de janeiro/2017 a junho/2021.
O CDI teve uma alta de 28,98% no período de janeiro/2017 a junho/2021.
Notadamente, os preços dos aluguéis não acompanharam o principal índice de reajuste nesse período. A valorização média dos imóveis também não conseguiu bater o CDI no período.
Para quem mora de aluguel, os maiores riscos na locação são o proprietário aplicar o reajuste integral do IGP-M na data do reajuste anual e/ou o proprietário solicitar a devolução do imóvel. No primeiro caso, o inquilino pode ver seu aluguel subir, aproximadamente, 33% nos reajustes de contrato deste ano, vendo sua renda disponível reduzir consideravelmente. No segundo caso, se o proprietário solicitar a devolução do imóvel, o cliente pode não encontrar um imóvel nas mesmas condições de preço e localização atuais. O cliente pode ter de arcar com um custo maior para morar na mesma região ou precisar se mudar para um bairro mais afastado.
Com as condições expostas acima, é importante que o cliente analise as seguintes situações antes de decidir se continua morando de aluguel ou se financia um imóvel:
A) Pesquisar as condições, prazos e taxas oferecidas entre as instituições financeiras antes de contratar o financiamento;
B) Verificar se as parcelas cabem no orçamento familiar;
C) Dada a característica de longo prazo do financiamento, realizar um planejamento para acelerar a quitação do imóvel, considerando as incertezas quanto à renda da família a longo prazo;
D) Considerar a real necessidade de aquisição do imóvel: a família pretende fixar residência naquele local? O tamanho do imóvel pretendido é adequado para o tamanho da família?
E, claro, temos também o fator comportamental. A decisão pela compra de moradia nunca é puramente financeira. Mas isso é tema para outro artigo.