Não estou conseguindo pagar um financiamento. O que fazer?
Carlos Castro, CFP®, responde:
Depois de tamanha procura, você se depara com aquele imóvel que orbita seu imaginário. A partir deste momento, o fator racional simplesmente busca respostas lógicas que confirmem o que o fator emocional já sacramentou: é este! A partir daí não existirá nenhum outro imóvel na face da terra que poderá fazer frente aos seus anseios.
A compra da casa própria é um objetivo de vida para a grande maioria dos brasileiros. Não medimos esforços para realizar este sonho. Há fortes fatores emocionais envolvidos no processo de compra de um imóvel: pode ser a ignição do casamento; o seguro e o conforto onde queremos criar nossos filhos e crescermos nossa família; a materialização do que acreditamos ser o nosso maior patrimônio.
Na busca por este sonho, muitas vezes utilizamos o financiamento imobiliário para a aquisição do imóvel. Ainda que haja muitas análises e cuidados na contratação de um financiamento, estamos expostos aos riscos de manutenção de pagamento das prestações inerentes ao longo prazo a que estão sujeitos muitos contratos deste tipo. A inadimplência poderá evoluir o sonho para um pesadelo.
Na eventual dificuldade em continuar pagando o financiamento imobiliário, identificamos possibilidades de contorno que podem ser esgotadas antes de uma decisão mais dura de se desfazer do bem:
• Analisar o que mudou no orçamento doméstico e que fez com que o comprometimento da renda com o financiamento subisse a ponto de não poder ter as prestações mais honradas. Se as despesas domésticas aumentaram, é condição “sine qua non” entender o comportamento deste fluxo de caixa, separar os gastos essenciais e procurar reduzir as despesas supérfluas;
• Já se a renda diminuiu, uma possibilidade temporária enquanto não se restabelece os níveis adequados de ganho, é utilizar o saldo do FGTS para reduzir o valor da parcela. É possível reduzir o valor das prestações em até 80% por 12 meses consecutivos desde que haja saldo suficiente no FGTS. Esta operação poderá ser renovada anualmente;
• Outra possibilidade é negociar o contrato com o banco. Com a queda da taxa básica de juros da economia, a Selic, o crédito tende a ficar mais barato e abre espaço para negociação de taxas de juros de financiamento menores. Fique atento às taxas de administração que também devem fazer parte desta negociação;
• Não deixe de pesquisar as taxas de juros cobradas nos financiamentos por outros bancos. Você poderá trocar sua dívida mais cara por uma dívida mais barata fazendo a portabilidade de seu financiamento imobiliário. No entanto, para que a portabilidade seja de fato vantajosa, é importante analisar o custo efetivo total (CET) do financiamento antes de tomar a decisão pela portabilidade. O CET trata de todos os encargos e despesas incidentes em uma operação de crédito, como o financiamento imobiliário, além de incluir a taxas de juros e de administração.
Contudo, se a saída inexorável for pelo cancelamento do contrato, saiba que um contrato imobiliário não é desfeito de forma simples. O contrato só será desfeito com a quitação do imóvel. O caminho será vender o imóvel e com o dinheiro quitar a dívida.
O maior erro cometido por muitos mutuários é deixar de pagar as mensalidades sem prévia comunicação ao credor. Isto leva à perda do imóvel de acordo com o tipo de garantia definido no contrato de financiamento: a hipotecária ou a alienação fiduciária.
Na garantia hipotecária, o imóvel é posse plena do devedor e a cobrança da dívida será por execução judicial. Já na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é do credor e a falta de pagamento das prestações implica no leilão do imóvel. Atualmente a alienação fiduciária é a forma de garantia mais utilizada nos contratos de financiamento de imóveis.
Em algum momento entre o sonho e a realidade, fatores inesperados podem ter adiado a realização da compra da casa própria. Uma revisão cuidadosa de suas finanças e a ajuda especializada de um planejador financeiro poderá remediar esta situação e facilitar a realização deste seu projeto de vida.
Carlos Castro é planejador financeiro pessoal e possui a Certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: [email protected]
As respostas refletem as opiniões do autor, e não do site ÉpocaNegócios.com ou da Planejar. O site e a Planejar não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações.
Texto publicado no site Época Negócios em 20 de dezembro de 2017