Não estou conseguindo pagar um financiamento. O que fazer?

Carlos Castro, CFP®, responde:

Depois de tamanha procura, você se depara com aquele imóvel que orbita seu imaginário. A partir deste momento, o fator racional simplesmente busca respostas lógicas que confirmem o que o fator emocional já sacramentou: é este! A partir daí não existirá nenhum outro imóvel na face da terra que poderá fazer frente aos seus anseios.

A compra da casa própria é um objetivo de vida para a grande maioria dos brasileiros.  Não medimos esforços para realizar este sonho. Há fortes fatores emocionais envolvidos no processo de compra de um imóvel: pode ser a ignição do casamento; o seguro e o conforto onde queremos criar nossos filhos e crescermos nossa família; a materialização do que acreditamos ser o nosso maior patrimônio.

Na busca por este sonho, muitas vezes utilizamos o financiamento imobiliário para a aquisição do imóvel. Ainda que haja muitas análises e cuidados na contratação de um financiamento, estamos expostos aos riscos de manutenção de pagamento das prestações inerentes ao longo prazo a que estão sujeitos muitos contratos deste tipo. A inadimplência poderá evoluir o sonho para um pesadelo.

Na eventual dificuldade em continuar pagando o financiamento imobiliário, identificamos possibilidades de contorno que podem ser esgotadas antes de uma decisão mais dura de se desfazer do bem:

• Analisar o que mudou no orçamento doméstico e que fez com que o comprometimento da renda com o financiamento subisse a ponto de não poder ter as prestações mais honradas. Se as despesas domésticas aumentaram, é condição “sine qua non” entender o comportamento deste fluxo de caixa, separar os gastos essenciais e procurar reduzir as despesas supérfluas;

• Já se a renda diminuiu, uma possibilidade temporária enquanto não se restabelece os níveis adequados de ganho, é utilizar o saldo do FGTS para reduzir o valor da parcela. É possível reduzir o valor das prestações em até 80% por 12 meses consecutivos desde que haja saldo suficiente no FGTS. Esta operação poderá ser renovada anualmente;

• Outra possibilidade é negociar o contrato com o banco. Com a queda da taxa básica de juros da economia, a Selic, o crédito tende a ficar mais barato e abre espaço para negociação de taxas de juros de financiamento menores. Fique atento às taxas de administração que também devem fazer parte desta negociação;

• Não deixe de pesquisar as taxas de juros cobradas nos financiamentos por outros bancos. Você poderá trocar sua dívida mais cara por uma dívida mais barata fazendo a portabilidade de seu financiamento imobiliário. No entanto, para que a portabilidade seja de fato vantajosa, é importante analisar o custo efetivo total (CET) do financiamento antes de tomar a decisão pela portabilidade. O CET trata de todos os encargos e despesas incidentes em uma operação de crédito, como o financiamento imobiliário, além de incluir a taxas de juros e de administração.

Contudo, se a saída inexorável for pelo cancelamento do contrato, saiba que um contrato imobiliário não é desfeito de forma simples. O contrato só será desfeito com a quitação do imóvel. O caminho será vender o imóvel e com o dinheiro quitar a dívida.

O maior erro cometido por muitos mutuários é deixar de pagar as mensalidades sem prévia comunicação ao credor. Isto leva à perda do imóvel de acordo com o tipo de garantia definido no contrato de financiamento: a hipotecária ou a alienação fiduciária.

Na garantia hipotecária, o imóvel é posse plena do devedor e a cobrança da dívida será por execução judicial.  Já na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é do credor e a falta de pagamento das prestações implica no leilão do imóvel. Atualmente a alienação fiduciária é a forma de garantia mais utilizada nos contratos de financiamento de imóveis.

Em algum momento entre o sonho e a realidade, fatores inesperados podem ter adiado a realização da compra da casa própria. Uma revisão cuidadosa de suas finanças e a ajuda especializada de um planejador financeiro poderá remediar esta situação e facilitar a realização deste seu projeto de vida.

Carlos Castro é planejador financeiro pessoal e possui a Certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejadores Financeiros. Email: [email protected]

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Texto publicado no site Época Negócios em 20 de dezembro de 2017